Réglementation
Loi Elan : article 140
A Ajaccio :
Le loyer doit être identique à celui du précédent locataire. une augmentation est possible dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), si elle n'a pas été appliquée les douze derniers mois.
Cependant le loyer peut être fixé librement entre le propriétaire et le locataire si :
- le logement fait l'objet d'une première location (logements neufs ou non).
- le logement n'a pas été loué depuis plus de 18 mois.
Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire.
Le loyer peut être révisé une fois par an, si une clause du bail le prévoit. A partir de la date prévue dans le bail ou, à défaut, de la date anniversaire du contrat, le bailleur dispose d'un délai d'un an pour faire la demande de révision du loyer de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. La révision prend effet à partir du jour de sa demande. Passé le délai d'un an, la révision de l'année écoulée est perdue.
Si le bailleur a exprimé sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, le locataire est tenu de payer le loyer révisé. En cas de refus, le bailleur dispose d'une année, à compter de la date de révision pour saisir le juge d'instance afin de réclamer les sommes dues.
Un bail est signé le 1er juin 2017 pour un loyer de 500 € (hors charges) ; il prévoit la révision du loyer à la date anniversaire du contrat.
Le loyer peut être révisé à partir du 1er juin 2018, selon la méthode de calcul suivante :
L’article 140 de la loi ELAN instaure à titre expérimental et pour une durée de cinq ans, dans les zones tendues (agglomérations soumises à la taxe sur les logements vacants) un encadrement du niveau des loyers. Ce dispositif d’encadrement des loyers est mis en place sur demande des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, de la commune de Paris, des établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, de la métropole de Lyon et de la métropole d’Aix-Marseille-Provence. Cette demande doit être transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi et précise sur quelle partie de leur territoire elles souhaitent appliquer l’encadrement des loyers. Un décret délimite alors le territoire d’application de l’expérimentation.
Toutefois, le marché locatif des territoires concernés doit encore remplir certaines conditions :
- Un écart important entre le niveau de loyer moyen constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
- Un niveau de loyer médian élevé, un taux faible de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
- Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le PLH et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci.
Les articles de la loi du 6 juillet 1989 issus de la loi ALUR et relatifs à l’encadrement des loyers sont abrogés. Néanmoins, la loi ELAN en a repris les principes en précisant les conséquences pour le bailleur en cas de non-respect. Ainsi, sur le territoire délimité remplissant les conditions précitées, le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %), exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et secteur géographique. Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir niveaux de loyers constatés par l’OLL. Un complément de loyer est possible. Enfin, la loi ELAN prévoit en cas de non-respect du plafond de loyer, que le bailleur puisse être obligé, à la demande un préfet, de rembourser les trop perçus au locataire. Après une mise en demeure infructueuse, une amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, pourra également être prononcée.
La fixation du loyer à la signature du bail
A Ajaccio :
Le loyer doit être identique à celui du précédent locataire. une augmentation est possible dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), si elle n'a pas été appliquée les douze derniers mois.
Cependant le loyer peut être fixé librement entre le propriétaire et le locataire si :
- le logement fait l'objet d'une première location (logements neufs ou non).
- le logement n'a pas été loué depuis plus de 18 mois.
- le logement a bénéficié de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.
Pour le reste du territoire de la CAPA :
Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire.
La révision du loyer en cours de bail :
Le loyer peut être révisé une fois par an, si une clause du bail le prévoit. A partir de la date prévue dans le bail ou, à défaut, de la date anniversaire du contrat, le bailleur dispose d'un délai d'un an pour faire la demande de révision du loyer de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. La révision prend effet à partir du jour de sa demande. Passé le délai d'un an, la révision de l'année écoulée est perdue.
Si le bailleur a exprimé sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, le locataire est tenu de payer le loyer révisé. En cas de refus, le bailleur dispose d'une année, à compter de la date de révision pour saisir le juge d'instance afin de réclamer les sommes dues.
Le calcul du loyer révisé s'effectue sur la base de la variation à la hausse de l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. Si aucun IRL ne figure sur le bail on utilise le dernier IRL publié par l'INSEE à la date de sa signature du contrat de bail.
Exemple de calcul de révision
Le loyer peut être révisé à partir du 1er juin 2018, selon la méthode de calcul suivante :
= (500 X 127,22) /
125,90
= 505,24 € (loyer révisé)